La répartition des charges dans le cadre d’un bail commercial

Dans le cadre d’un bail commercial, contrat de location de locaux utilisés pour l’exploitation d’un fonds de commerce ou artisanal, la répartition des charges et des dépenses entre le locataire et le bailleur doit obligatoirement figurer dans le contrat de bail dans un inventaire précis et limitatif.

Le décret du 3 novembre 2014 vient de préciser les charges liées à la propriété des locaux, qui ne peuvent être imputées au locataire, et donc incombent au bailleur, à savoir :

  • les dépenses relatives aux grosses réparations touchant au bâti : murs de soutènement et de clôture, voûtes, digues, charpente et toiture,
  • les travaux liés à la vétusté ou de mise aux normes,
  • les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local loué,
  • les charges, impôts, taxes, redevances et coût des travaux portant sur des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

De plus, s’agissant des impôts, ceux qui relèvent de la propriété des locaux reviennent au bailleur, notamment la contribution économique territoriale (CFE et CVAE), et ceux qui sont liés à l’usage du local reviennent au locataire : taxes locales (voirie, enlèvement des ordures ménagères…), taxe foncière et taxes afférentes.

Par ailleurs, le locataire doit en prendre en charge tout ce qui est liée à l’occupation des locaux, à savoir :

  • les dépenses courantes d’eau, de gaz et d’électricité,
  • les dépenses d’équipement de la copropriété (quote-part des frais d’ascenseurs ou des charges du personnel d’entretien),
  • les travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique.
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